אחריות הקבלן ואי-התאמה בדירה חדשה

כשרוכשים דירה מקבלן, חשוב מאוד להיות שקטים ורגועים, אתם רוצים לדעת שעשיתם עסקה טובה, הרי ככל הנראה מדובר בעסקה הגדולה ביותר שתעשו בחייכם או לחילופין אחת מהן. בשביל זה אתם צריכים לרשום בחוזה סעיפים שישמרו עליכם מפני מצב שבו תקבלו דירה שיש בה ליקויי בניה ו/או פגם באביזרים. לעיתים שאנו מקבלים את הדירה החדשה ישנם ליקויים ובמצבים אלו חשוב שנדע שיש לנו למי לפנות, אך נדע זאת? ראשית, נברר אודות היזם/הקבלן טרם רכישת הדירה ונוודא כי מדובר ביזם ו/או- קבלן מבצע בעל ניסיון רב ושם טוב, כפי שאנו מבררים על טיב מוצר טרם רכישתו.

שנית, נרשום סעיפים אלו בחוזה, כך שבמצב בו נקבל את הדירה ונגלה כי ישנו ליקוי מסויים, נפנה ליזם ישירות בכדי לפתור את הבעיה, ללא צורך בהתערבות של עורכי דין ובתי משפט. חוק המכר דירות מגן על הרוכשים בעניין זה אולם ישנה חשיבות רבה שסעיפים אלו יופיעו בחוזה המכר וכן, ירשמו באופן חד משמעי כך שיהיה ברור כי האחריות הנה על הקבלן בלבד, יש לבדוק כי לא נרשמים בחוזה המכר סעיפים המאפשרים לגלגל את האחריות הלאה. כמו כן, הקבלן מחויב למסור מפרט (מפרט טכני), המפרט - מרכז את כל הנושאים ה”טכנים” של הנכס כגון: פרטי זיהוי הדירה, הצמדות, עבודות בניה והגמר, חומרי הבניה והגמר, מתקני חשמל, אינסטלציה, אביזרים וכו' ו- "הוראות תחזוקה ושימוש", המפרט יכלול מחירון של פריטים, שלגביהם נקבע כי יש לציין מחיר לעניין ויתור עליהם, שינוי מיקומם או הוספתם.

מתי יחול מצב של אי-התאמה? כאשר המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה:

הדירה או כל דבר שבה שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;

מצב בו תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שנגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה.

תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

בתוך תקופה של 20 שנים, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה בידי המוכר (להלן – תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית), התגלתה אי-התאמה יסודית, זולת אם הוכיח המוכר שנגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה;

התגלתה אי-התאמה יסודית, אף לאחר תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית, והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

המוכר לא מסר לקונה הוראות תחזוקה ושימוש.

הודעה על אי-התאמה או אי-התאמה יסודית

מתי הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה?

שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, אם הודיע עליה הקונה למוכר בתוך שנה ממועד קבלת הדירה;

שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת קבלת הדירה אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.

מתי תינתן זכות תיקון אי-התאמה?

התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר. חזר הליקוי לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה, רשאי הקונה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון.

מוכר שלא מסר מפרט מתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל דבר שצריך היה לפרט במפרט הוא באיכות גבוהה.

בהתאם לתוספת לתיקון (תיקון מס' 5) תשע"א-2011 (סעיף 4) החוק מפרט את הפריט הלקוי ותקופת הבדק, שתחילתה בעת קבלת הדירה לרשות הקונה:

(1)ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;

(2)ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;

(3)כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;

(4)ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;

(5)כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;

(6)כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות;

(7)כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;

(8)סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים;

(9)התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;

(10)כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

חקיקה

חוק המכר דירות תשל"ג-1973 (להלן: "החוק")

(תיקון מס' 5) תשע"א-2011, לחוק.

(תיקון מס' 10) תשפ"ג-2023, לחוק.

(תיקון מס' 6) תשע"ד-2014, לחוק.

(תיקון מס' 10) תשפ"ג- 2023, לחוק.

(תיקון מס' 2) תש"ן-1990, לחוק.

יודגש כי האמור לעיל מובא לצורך העשרה בלבד, אין להסתמך על הדברים והם אינם מהווים כל תחליף ליעוץ משפטי ו/או לכל יעוץ אחר.