העברת או מכירת דירה לבן משפחה – מה חשוב לדעת

רבים פונים אליי עם שאלות על העברת דירה לקרוב משפחה, בין אם מדובר במכירה במחיר מופחת או במתנה. חשוב להבין – למרות שמדובר בעסקה "בתוך המשפחה", עדיין מדובר בעסקת מקרקעין שיש לה השלכות משפטיות ומיסויות שדורשות בדיקה מדוקדקת וליווי מקצועי.

האם קניית דירה מקרוב משפחה נחשבת להעברה ללא תמורה?

לא. זוהי טעות נפוצה. יש הבדל ברור וקריטי בין שתי עסקאות

• העברה ללא תמורה (עסקת מתנה): הדירה ניתנת ללא כל תשלום.

• מכירה לקרוב משפחה: מתבצעת תמורה כספית – גם אם מדובר במחיר סמלי או מופחת.

שתי העסקאות מחייבות דיווח לרשויות המס, אך כל אחת כפופה למיסוי שונה. לכן יש להבחין ביניהן היטב ולפעול בהתאם.

מחיר הדירה בעסקה בין בני משפחה

בעת מכירה בתוך המשפחה חשוב לקבוע מחיר שוק הוגן – כזה שניתן היה לקבל גם מעסקה "רגילה". מחיר נמוך מדי עלול להיחשב כעסקת מתנה מול רשות המסים, או להשפיע על גובה המשכנתא שתאושר לרוכש.

כאשר מדובר במכירה לקרוב משפחה, העסקה חייבת במס שבח – אלא אם כן מתקיים אחד מהפטורים הרגילים, כמו פטור בגין דירה יחידה או חישוב לינארי מוטב. מבחינת מס רכישה, הרוכש ישלם לפי מדרגות המס הקבועות – בדיוק כמו בכל עסקה רגילה.

לעומת זאת, בהעברה ללא תמורה (למשל בין בני משפחה), ניתן פטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. במס רכישה, ברוב המקרים מדובר במס מופחת – שליש מגובה המס הרגיל. לעיתים, אם מתקיימים תנאים מסוימים, אפשר גם לקבל פטור מלא ממס רכישה עד לתקרה הקבועה בחוק.

הגדרת "קרוב משפחה" שונה בחוק מס שבח לעומת חוק מס רכישה – לכן יש לבדוק כל מקרה לגופו.

בכל עסקה – מתנה או מכירה – יש לרשום הערת אזהרה ולהגיש את המסמכים הנדרשים:

• שטרי מכר

• תצהירים (נותן/מקבל מתנה)

• הסכם מכר או הסכם מתנה

• דיווחים לרשויות המס

עסקאות בתוך המשפחה עשויות להיראות פשוטות – אך הן עלולות להסתבך. ליווי של עורך דין מקרקעין מנוסה הוא הכרחי כדי להימנע ממלכודות מס, קשיים מול הבנקים, וסכסוכים עתידיים בין בני משפחה.

אני מזמינה אתכם להתייעץ איתי בכל עסקה בין בני משפחה – מתנה, מכירה או העברה – כדי לבצע אותה נכון.