פטור ממס שבח לתושב חוץ בעת מכירת דירה יחידה בישראל

תושבי חוץ שמחזיקים בדירה יחידה בישראל עשויים להיות זכאים לפטור ממס שבח בעת מכירתה, וזאת לפי הוראות סעיף 49א(א) לחוק מיסוי מקרקעין. התנאי המרכזי: שלא קיימת בבעלותם דירה נוספת במדינת מגוריהם.

מי זכאי לפטור?

תושב חוץ שמוכר את דירתו היחידה בישראל, והוא ובני משפחתו אינם מחזיקים בדירת מגורים נוספת במדינת התושבות – עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח, בדיוק כמו תושב ישראלי.

על מנת לממש את הפטור, על המוכר לעמוד בתנאים המצטברים של סעיף 49ב(2)

• הבעלות על הדירה בישראל נמשכה לפחות 18 חודשים.

• במהלך תקופה זו לא נמכרה דירת מגורים נוספת בישראל.

• אין בבעלות המוכר או בני משפחתו דירה במדינת התושבות.

איך מוכיחים שאין דירה במדינת התושבות?

לפי החוק, קיימת "חזקה" לפיה לתושב חוץ יש דירה במדינת מגוריו. כדי לסתור חזקה זו, יש להמציא אישור רשמי משלטונות המס במדינת התושבות המאשר שאין בבעלות המוכר דירה נוספת.

ומה עושים אם אין אישור כזה?

במדינות רבות לא ניתן להוציא אישור רשמי כזה. במקרה זה, קיימות חלופות כפי שפורטו בתוספת להוראת ביצוע 5/2013 של רשות המסים:

• מסמכים רשמיים מרשות המס המקומית (כגון מס הכנסה, רשות פדרלית) שאין למוכר נכסי נדל"ן.

• חוזה שכירות בתוקף שמעיד על מגורים בשכירות, לא בבעלות.

• תצהיר משפטי מפורט.

כל מסמך שאינו בעברית או באנגלית חייב להיות מתורגם בתרגום נוטריוני.

מדינות פדרליות – מה צריך?

במקרה של מדינה פדרלית כמו ארה"ב – יש להמציא אישור כולל לכל המדינות המרכיבות את הפדרציה.

ומה קורה אם לא ניתן להוכיח?

אם המוכר לא יצליח להוכיח שאין בבעלותו דירה נוספת – לא יוכל ליהנות מהפטור. עם זאת, יהיה זכאי לשיעור מס שבח לינארי מוטב, אשר עשוי להפחית משמעותית את גובה המס.

לסיכום

תושב חוץ שמחזיק בדירה יחידה בישראל יכול ליהנות מפטור ממס שבח, אך רק בכפוף להוכחת היעדר בעלות על נכס נוסף במדינה אחרת. מדובר בהליך שדורש תכנון והכנה מוקדמת – ולכן מומלץ להיעזר בעורך דין מקרקעין בעל ניסיון.

אני מזמינה אתכם לפנות אליי לבחינת זכאות, ניהול ההליך מול רשות המסים, וליווי משפטי מקצועי למכירת הדירה.