מכירת דירה שהתקבלה במתנה עשויה לעורר שאלות מיסוי מורכבות: האם יש פטור ממס שבח? מתי בדיוק חל הפטור? והאם יש להמתין תקופה מסוימת לפני שמוכרים?
קבלת דירה כמתנה – מה חשוב לדעת?
לא כל דירה שמועברת ללא תמורה בהכרח פטורה ממס שבח. סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח בעת העברת דירה במתנה – אך רק כאשר מקבל המתנה מוגדר כ"קרוב משפחה" לפי החוק. הרשימה כוללת:
• בן/בת זוג
• הורים וסבים
• ילדים ונכדים
• בני זוג של ילדים
• אחים (אם הדירה התקבלה מההורים)
אם מקבל הדירה אינו קרוב כנדרש – העסקה תחויב במס שבח מלא, כאילו בוצעה בתמורה מלאה.
מס רכישה על דירה שהתקבלה במתנה - למקבל הדירה ישנה הקלה במס רכישה – תשלום מופחת בגובה שליש בלבד מהמס הרגיל, בכפוף לעמידה בהגדרת "קרוב" (ההגדה של קרוב שונה מהגדרת קורוב בעניין מס שבח - הרחבה שכוללת גם אחים ואחיות, גם אם הדירה לא ניתנה מההורים).
מכירת הדירה – איך יחושב מס השבח? כאשר מקבל המתנה מוכר את הדירה, השבח אינו מחושב ממועד קבלת המתנה – אלא ממועד רכישת הדירה על ידי נותן המתנה. כלומר, החישוב "נגרר לאחור".
האם ניתן לקבל פטור ממס שבח בעת המכירה?
התשובה תלויה במספר פרמטרים
1. הדירה הייתה דירת מגורים מזכה גם עבור נותן המתנה
אם הדירה הייתה עומדת בתנאי הפטור גם עבור נותן המתנה – גם מקבל המתנה עשוי ליהנות מהפטור, ככל שהדירה משמשת אותו כדירת מגורים, בהתאם לסעיף 49ב לחוק.
2. הדירה לא נחשבה לדירה מזכה אצל נותן המתנה
במקרה כזה, יש לבחון את סעיף 49ו לחוק, הקובע תקופת צינון
• 4 שנים ממועד קבלת המתנה, או
• 3 שנים בהן התגורר בפועל בדירה
רק לאחר עמידה באחד התנאים, ניתן יהיה למכור את הדירה בפטור ממס שבח.
3. אם לא מתקיימים התנאים
המכירה תהיה חייבת במס שבח מלא, אשר יחושב כאמור ממועד רכישת הדירה על ידי נותן המתנה.
מתי כדאי להמתין לפני מכירת הדירה?
אם אתם שוקלים למכור דירה שקיבלתם במתנה – ייתכן שתוכלו לחסוך עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים במס אם תמתינו:
• 3 שנות מגורים בפועל, או
• 4 שנות החזקה בנכס
במקרים של העברה נוספת ללא תמורה – יש להחיל את תקופת ההמתנה שוב.
קיבלתם דירה במתנה? מתכננים למכור? חשוב להבין את ההשלכות מראש כדי להימנע מתשלומי מס מיותרים. אני מזמינה אתכם להתייעץ איתי לפני כל מהלך – כדי לוודא שההעברה והמכירה יבוצעו באופן חוקי, חסכוני ובטוח.