חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (תיקון מס' 9) תשפ"ב-2022 –(להלן: "החוק")
תיקון מספר 9 לחוק המכר (דירות), אשר נכנס לתוקף ביום 7.7.22 דן גם בנושא שינוי הצמדת הסכומים ששילם רוכש דירה למוכר (ליזם) אך במאמר זה נעסוק רק בתיקון
לגבי איחור במסירה של דירה.
רכשתם דירה מקבלן, איזה כיף, מזל טוב! את השלב הראשון כבר עברתם, כעת אתם נמצאים במרוץ הזמן והבניה של הדירה החלומית שלכם יוצאת לדרך, אתם ודאי מאוד נרגשים ומחכים בקוצר רוח להיכנס לדירה החדשה שלכם, שבדרך כלל נרשם בהסכמי מכר כי תהיה מוכנה תוך 3-4 שנים, נכון מדובר בזמן לא קצר אולם אך אומרים "הזמן עובר מהר". אבל מה קורה אם מועד המסירה הגיע והמסירה מתעכבת? אתם בינתיים משלמים דמי שכירות כל חודש או לחילופין גרים אצל ההורים וחיכיתם כל כך הרבה זמן למועד בו סוף סוף תכנסו לדירתכם החדשה, אך ישנם מצבים בהם היזם מודיע לכם כי המסירה תתעכב מעבר לזמן שצויין בחוזה המכר. לכן, נושא "איחור במסירה" הוא נושא קריטי, חובה לעגן בחוזה סעיפים המגנים על הקונה מפני איחור היזם במסירת הדירה לקונה. בפסיקה אף צויין כי "איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו נזקים כלכליים ולהותירו במצוקה בשל חוסר הוודאות בכל הנוגע למועד המסירה" - פס"ד שמש נגד ספייס.
פיצוי בשל איחור במסירה
ישנם מאמרים רבים אשר מדברים על המצב המשפטי לאחר תיקון מספר 5 לחוק המכר (דירות), יש לשים לב כי המצב המשפטי לאחצר תיקון מספר 9 לחוק המכר דירות נכון לחוזים אשר נחתמו מיום התיקון (7.7.22) והילך.
(תיקון מס' 9) תשפ"ב-2022 שנכנס לתוקף ביום 7.7.22 הינו כדלקמן:
1. איחור במסירה של חודש ראשון – היזם פטור מכל תשלום פיצויים.
2. באיחור במסירה של בין 2-4 חודשים, מחויב הקבלן לשלם סכום השווה לדמי שכירות (בלבד) של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.
3. איחור במסירה של בין 5-10 חודשים, מחויב הקבלן לשלם סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כפול 1.25. כלומר אם שכר הדירה הינו 5,000 ₪ לחודש, הקבלן מחויב לשלם 6,250 ₪ עבור חודש.
4. איחור במסירה של בין 11 חודשים ואילך, מחויב הקבלן לשלם סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כפול 1.5. כלומר אם שכר הדירה 5,000 ₪ לחודש הקבלן מחויב לשלם 7,500 ₪ עבור חודש.
יודגש כי האמור לעיל מובא לצורך העשרה בלבד, אין להסתמך על הדברים והם אינם מהווים כל תחליף ליעוץ משפטי ו/או לכל יעוץ אחר.
1. מאמר בנושא הצמדה - חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (תיקון מס' 9) תשפ"ב-2022 –(להלן: "החוק")
שיעור מרבי של ריבית פיגורים
(תיקון מס' 10) תשפ"ג-2023
5ב.(א)נקבע בחוזה המכר כי איחור בתשלום יזכה את המוכר בריבית פיגורים, לא יעלה שיעור הריבית על השיעור שקבע השר, בהתייעצות עם שר האוצר ובאישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת; בסעיף זה, "ריבית פיגורים" – לרבות כל סכום שהקונה נדרש לשלם בשל תשלום שלא שולם במועד שנקבע בחוזה המכר.
(תיקון מס' 8) תשע"ד-2014
(ב)החובה לשלם ריבית פיגורים תחול מהיום שבו חלף המועד לתשלום שנקבע בחוזה המכר, ובלבד שחלפו שבעה ימים מהיום האמור.
הצמדה
(תיקון מס' 9) תשפ"ב-2022
5ג.(א)תשלום שמשלם קונה למוכר בעד רכישת דירה לא יוצמד למדד כלשהו, ולא תתווסף עליו ריבית כלשהי, למעט בשל איחור בתשלום בהתאם להוראות סעיף 5ב.
(תיקון מס' 9) תשפ"ב-2022
(ב)על אף האמור בסעיף קטן (א), צדדים לחוזה מכר רשאים להסכים ביניהם כי עד מחצית מכל תשלום תוצמד למדד תשומות הבנייה, ובלבד ש-20% מהמחיר החוזי המשולמים במועד כריתת החוזה או לפני כל תשלום אחר לא יוצמדו.
(תיקון מס' 9) תשפ"ב-2022
(ג)הצמדה כאמור בסעיף קטן (ב) תהיה עד למועד שלא יאוחר ממועד המסירה כפי שנקבע בחוזה המכר; ואולם הוראות סעיף קטן זה לא יחולו במקרה שבו חל עיכוב במסירה כאמור בסעיף 5א(ג).
(תיקון מס' 9) תשפ"ב-2022
(ד)בסעיף זה, "מדד תשומות הבנייה" – מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים או מדד מחירי תשומה בבנייה למסחר ולמשרדים, לפי העניין, שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שפורסם לאחרונה לפני מועד ההצמדה.
אמנם נקבע כי תיקון זה יחול רק על הסכמים שנכרתו לאחר התיקון, אולם יש בתיקון זה כדי לשקף את דעתו של המחוקק בעניין זה ולפיה יש להצמיד תשלומים למדד הידוע – קרי, שפורסם לאחרונה לפי מועד ההצמדה (ולא למדד עתידי שטרם פורסם). עוד יצוין כי בתיקון זה אף נקבע שניתן להצמיד עד מחצית מכל תשלום למדד תשומות הבניה ובלבד ש-20% מהמחיר החוזי המשולמים במועד כריתת החוזה או לפני כל תשלום אחר לא יוצמדו.
לענייננו, רלוונטיים דברי ההסבר לתיקון זה, במסגרתם הוסבר (תשפ"ב – 2022, ה"ח הממשלה תשפ"ב 1548, 1022 (להלן: "תיקון מספר 9")) כי:
"מדד תשומות הבנייה נתון לתנודות גדולות הרבה יותר ממדדים אחרים המקובלים בשוק. הצמדה למדד זה יוצרת אי ־ ודאות לרוכשי הדירות אשר מקבלים החלטות תוך לקיחת סיכון גדול כי המדד יעלה בצורה דרסטית ופוגעת ביכולת הרוכשים להיערך ללקיחת משכנתאות והלוואות לצורך רכישת הדירה, שכן בפועל מחיר הדירה במועד לקיחת המשכנתא עשוי להיות נמוך במידה ניכרת מהמחיר שישולם בפועל. נוסף על כך, בעולם של עלייה במדד תשומות הבניה נוצר ליזמים תמריץ שלילי לספק את הדירה במועד."
בדברי הסבר אלו משוקפת ולו חלקית טענת המבקשת ולפיה מגמת מדד תשומות הבנייה, לאורך השנים, היא עלייה, באופן שתוספת מדדים משרתת ככלל את האינטרסים הכלכליים של הקבלן.
אקדים מספר מילים בכל הנוגע למדד תשומות הבנייה, שהוא מדד המשקלל את השינויים במחירי הבנייה של דירות למגורים בעקבות שינויים בעלות חומרי הגלם השונים בענף הבניין (ברזל, בטון, אינסטלציה, צינורות, וכו') בכל חודש (להלן: "המדד").
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת את מדד תשומות הבניה העדכני בכל 15 לחודש, כך שמדד תשומות הבניה לגבי חודש מסוים מתפרסם תמיד ב- 15 לחודש שלאחריו (לדוגמה, המדד של חודש ינואר מפורסם ב-15 לפברואר).
יודגש כי האמור לעיל מובא לצורך העשרה בלבד, אין להסתמך על הדברים והם אינם מהווים כל תחליף ליעוץ משפטי ו/או לכל יעוץ אחר.