הבטחת כספי הקונה ברכישת דירה מקבלן

שקונה רוכש דירה, הוא שם את כל ההון או לפחות את רוב ההון שברשותו, רבים אף נוטלים משכנתא בכדי לממן את הדירה ועל כן, אחד החששות הגדולים ביותר של רוכשי הדירות הינו להיוותר ללא קורת גג וללא הכספים שהשקיעו בקניית הדירה!, במצב בו הקבלן יהפוך לחדל⁻פירעון ו/או נוצרה מניעה כלשהיא העוצרת את התקדמות הבניה, כך שבפועל לא תהיה למוכר אפשרות להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר.

במצב כזה המחוקק נכנס לתמונה ומגן על הרוכש, בניסיון למנוע מצב שבו אין לקונה כל ערובה להשקעתו, אחד האמצעים שנקבעו בחוק בכדי להגן על הרוכשים הוא חיובו של הקבלן⁻הבונה להבטיח את כספי הרוכשים.

דעו לכם, בהתאם לחוק, אסור לקבלן לקבל סכום העולה על 7% ממחיר הדירה, אם לא הבטיח את השקעת הרוכש באחת הדרכים הללו, בהתאם לתנאים המוסדרים בהרחבה בחוק:

מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון מחיר הדירה, למעט רכיב המע"מ. יש לזכור כי ערבות זו מבטיחה את כספי הקונה אך לא את הדירה עצמה.

ביטח את עצמו אצל מבטח, לצורך הבטחת החזרתם כל הכספים ששילם לו הקונה, למעט רכיב המע"מ.

שיעבד את הדירה או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה, לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות שאישר לכך השר, להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה. יש לשים לב כי המשכנתא רשומה כמשכנתא ראשונה דהיינו לגוף המלווה יש עליונות לקבלת הכסף, במצב בו הלווה/המוכר לא מסוגל לעמוד בתשלומי המשכנתא.

רישום לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה. יש להקפיד שאין על הדירה שעבודים ו/או עיקולים ו/או הגבלות נוספות המונעות לרשום הערת אזהרה על הדירה. ככל והקבלן לקח בנק מלווה לפרוייקט, הערת אזהרה של הבנק תגבור על ההערה של הרוכש, במצב בו הקבלן יפשוט את הרגל ולכן חשוב מאוד שבנוסף להערת האזהרה תהיה גם ערבות בנקאית.

העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה.

לכן זכרו, שאתם רוכשים דירה אתם חייבים לדאוג לכסף שלכם, לדרוש מהמוכר את הבטוחות עבור ההשקעה שנתתם וכן, להוסיף ולתקן סעיפים בחוזה המכר כך שיגנו עליכם מכל תרחיש אפשרי, חשוב לקחת עורך דין שילווה אתכם בתהליך ולהיות בטוחים.

חקיקה

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974 (להלן: "החוק")

יודגש כי האמור לעיל מובא לצורך העשרה בלבד, אין להסתמך על הדברים והם אינם מהווים כל תחליף ליעוץ משפטי ו/או לכל יעוץ אחר.