רכישת דירה מקבלן – יעוץ משפטי

רכישת דירה מקבלן היא אירוע מרגש במיוחד, אך עלולה להיות מלווה בחששות רבים ומובנים, שהרי לרובנו מדובר בעסקה החשובה ביותר שנעשה בחיינו!

החלטתם לרכוש דירה אולם אתם רוצים להיות רגועים ולדעת שחתמתם על חוזה, שמבטיח את מלוא הזכיות שלכם ומגן עליכם מכל תרחיש אפשרי, אתם צודקים לגמרי! זכרו, שעבור רובנו מדובר בעסקה החשובה ביותר שנעשה בחיינו, אז איך עושים את זה?

מה קורה בפועל? 

כאשר קונים דירה מקבלן, עורך דין מטעם הקבלן, מעביר לקונה הסכם מכר ארוך מאוד, בעל 25 עמודים ויותר וכן, נספחים רבים נוספים נשוא עסקת המכר. החוזה כולל סעיפים רבים, אשר ברובם אינם ברורים לרוכש הסביר ומה שרוב הרוכשים לא יודעים זה שישנם  סעיפים רבים המגנים על הרוכש ומעוגנים ״בחוק המכר דירות״ והם סעיפים שהקבלן חייב לקיים אותם על פי חוק. לא בכדי ישנו איסור, שעורך הדין המייצג את הקבלן, לא ייצג את הרוכש באותה עסקה (*ניתן לייצג לעניין הרישום בלבד) וזאת מהסיבה הפשוטה, שעורך הדין מטעם הקבלן, פועל להגנת האינטרסים של הקבלן ולא של הקונה.

יש הטועים לחשוב, כי בעת התשלום לעורך הדין מטעם הקבלן, הם למעשה רוכשים לעצמם ייעוץ משפטי, המגן עליהם משפטית, אך זוהי טעות! התשלום לעורך הדין של הקבלן אינו מהווה יעוץ משפטי לרוכש. חשוב מאוד, שהרוכש לא יישאר לבד במערכה וישכור לעצמו עורך דין בעל ידע וניסיון בתחום, שיבדוק עבורו את החוזה בקפידה, כך שהחוזה יהיה חד יותר, ברור יותר ויגן על הרוכש בכל תרחיש אפשרי. התיקונים בחוזה נעשים באמצעות מסמך בשם ״נספח שינויים״ זהו נספח המצורף לחוזה וגובר על האמור בו, בזמן של אי ודאות.

ב"נספח השינויים" ‏עורך הדין המייצג את הרוכש מעיר הערות\תיקונים\שינויים ואף מוסיף סעיפים שחשוב שירשמו, והכל בכדי להגן על הרוכש, ישנם סעיפים רבים שיש לתקן ולהוסיף להסכם המכר, אולם משרדנו תמיד חותר לרשום בכל חוזה מכר מקבלן, סעיפים יצירתיים, אשר מגנים על הרוכש, מעבר לסעיפים המעוגנים בחוק המכר, כמו גם הסעיפים הללו,

מצב בו הרוכש מעוניין למכור את דירתו טרם סיום הבניה וקבלת החזקה בדירה לידיו 

ישנם מצבים בהם אדם קונה דירה ומתחיל לשלם את התשלומים עבור הדירה, כידוע הבניה לוקחת לרוב כ- שלוש שנים ויותר, בזמן זה יכולים להתרחש שינויים רבים בחיי הרוכש הן במצבו האישי והן  במצבו הכלכלי, לרבות רילוקיישן בעקבות עבודתו ו/או סיבה אחרת, יצירת חובות, פשיטת רגל ואף דברים קשים יותר כמו מוות חס וחלילה ועל כן, יש צורך להוסיף לחוזה המכר סעיף השמור על הרוכש ומאפשר לרוכש למכור את הדירה, עוד בשלב הבניה, טרם קבלת הדירה לרשותו.

קיזוז במצב של איחור במסירה

סעיף נוסף, חשוב מאוד, שיש להוסיף לחוזה מקבלן הינו, מצב בו המוכר מאחר במסירת הדירה, מעבר לזמנים המעוגנים בחוק ומעבר להגנות של איחור מוצדק, חשוב לרשום סעיף לפיו הרוכש יהיה רשאי לקזז את הפיצוי המגיע לו, בגין האיחור, מהתשלום האחרון שהרוכש עתיד לשלם לקבלן, ללא צורך בהגעה להליכים משפטיים והדיינות ארוכה בבתי משפט כמו גם במצבים בהם הקבלן נקלע לקשיים כלכליים ואין ברשותו אמצעים להשלים את הבניה.

שימו לב! שרוכש מתנהל מול קבלן - אין יחסי כוחות, לא כלכליים ולא מסחריים ולכן, כאן נכנס תפקידו של עורך הדין המייצג את הרוכש, העוסק בתחום זה ויודע היטב כיצד לנהל משא ומתן מול עורך הדין של הקבלן ולהתעקש בשבילכם על הסעיפים החשובים באמת, שחייבים להופיע בחוזה.

אל תתפשרו, ההשקעה בעורך דין מטעמכם תקנה לכם ביטחון ותגן על זכויותיכם.

ועכשיו, משסיימנו לדאוג לזכויות שלכם אפשר להתחיל להתרגש מביתכם החדש.

אנו מאחלים לכם שבביתכם החדש תשכון תמיד ברכה והצלחה.

---

חקיקה:

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973.

סעיף 5א ו- ב כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות), תשל"ז-1977)

סעיף 2 כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות), תשל"ז-1977

יודגש כי האמור לעיל מובא לצורך העשרה בלבד, אין להסתמך על הדברים והם אינם מהווים כל תחליף ליעוץ משפטי ו/או לכל יעוץ אחר.