הבטחת כספי הקונה

כאשר אדם רוכש דירה הוא שם את רוב, אם לא כל ההון שברשותו, וברוב המקרים אף מוסיף ולוקח הלוואת משכנתא.על כן אין זה מפתיע שאחד החששות הגדולים ביותר של רוכשי הדירות הינו להיוותר ללא קורת גג וללא הכספים שהשקיעו בקניית הדירה.

אחד התרחישים שעלול לקרות הוא מצב בו הקבלן הופך לחדל-פירעון ו/או מסיבה כלשהיא נעצרת התקדמות הבניה, כך שבפועל אין למוכר אפשרות להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר.

חשוב שתדעו כי במצב כזה המחוקק נכנס לתמונה ומגן על הרוכש, בניסיון למנוע מצב שבו אין לקונה כל ערובה להשקעתו. אחד האמצעים שנקבעו בחוק בכדי להגן על הרוכשים הוא חיובו של הקבלן-הבונה להבטיח את כספי הרוכשים.

בהתאם לחוק אסור לקבלן לקבל סכום העולה על 7% ממחיר הדירה, אם לא הבטיח את השקעת הרוכש באחת מהדרכים הבאות, בהתאם לתנאים המוסדרים בהרחבה בחוק:

1.  הקבלן מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון מחיר הדירה, למעט רכיב המע"מ. יש לזכור כי ערבות זו מבטיחה את כספי הקונה אך לא את הדירה עצמה.

2.  הקבלן ביטח את עצמו אצל מבטח, לצורך הבטחת החזרתם כל הכספים ששילם לו הקונה, למעט רכיב המע"מ.

3.  הקבלן שיעבד את הדירה או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתא ראשונה, לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות באישור השר, להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה. יש לשים לב כי המשכנתא רשומה כמשכנתא ראשונה, דהיינו לגוף המלווה יש עליונות לקבלת הכסף, במצב בו הלווה/המוכר לא מסוגל לעמוד בתשלומי המשכנתא.

4.  רישום לגבי הדירה או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה. יש להקפיד שאין על הדירה שעבודים ו/או עיקולים ו/או הגבלות נוספות המונעות רישום הערת אזהרה על הדירה. ככל והקבלן נעזר בבנק מלווה לטובת הפרויקט, הערת האזהרה של הבנק תגבור על ההערה של הרוכש במצב בו הקבלן יפשוט את הרגל, ולכן חשוב מאוד שבנוסף להערת האזהרה תהיה גם ערבות בנקאית. 

5.  הקבלן העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה.

 לסיכום, בעת רכישת דירה זכרו לוודא שכספיכם מוגן ובטוח. דרשו ממוכר הדירה את הבטוחות עבור השקעתכם ודאגו להוסיף ולתקן סעיפים בחוזה המכר, כך שיגנו עליכם מכל תרחיש אפשרי. הדרך הבטוחה ביותר היא לקחת עורך דין שילווה אתכם בתהליך ולהיות בידיים הטובות ביותר.

חקיקה :

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974 (להלן: "החוק")

יודגש כי האמור לעיל מובא לצורך העשרה בלבד, אין להסתמך על הדברים והם אינם מהווים כל תחליף ליעוץ משפטי ו/או לכל יעוץ אחר.